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澳洲幸运5官网(www.a55555.net):成都救市100天

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06.gif 澳洲幸运5官网(www.a55555.net):成都救市100天 第1张

经济观察网 记者 陈月芹 9月1日早上,某头部房企成都公司客研人士李琛负责的项目如期取证,工作人员集体刷屏,开盘箭在弦上。一小时后,成都正式发布,自当日18时起,全市居民原则上居家3天。

售楼处砸金蛋的碎片还来不及收拾,李琛迅速决定转战线上,推出线上看房选房优惠活动,朋友圈仅配文4个字:一切安好。

同一时间,某大型房企的买地人员张敏也改变了计划,她下午本来要去看几块地。

7月份,当地同行还在讨论“5・31”楼市新政后的上升行情,是市场回升的拐点还是昙花一现时,尚有余粮的房企们冲入第二批次供地的大卖场,11宗地触及最高限价转入抽签环节,这是近1年来少有的盛况。

那段时间,张敏找回了以前熬夜测算、做土地可研报告的感觉,毕竟公司从去年第三批次开始逐渐砍掉投资预算,她只能在外场观望同行拿地。

6月份,成都新房市场恢复到了2021年上半年高位期的水平,多个项目开盘即售罄、触发熔断,二手房成交量更刷新了近10年来纪录。

据张敏的经验,二手房置换后需要一定周期,许多客户大概率在7-8月持币涌入一手房改善型项目。因此,张敏给集团做了一份投资报告,其中包含上半年市场缓慢回调、新政效果喜人、成都持续人口流入和整体房价仍有上涨空间等等维度,试图说服集团匀一点额度给区域公司。

供地结束的第二天,成都开始出现疫情,成华区一度封闭管理5天,持续到8月初才告一段落;随后,8月中旬罕见高温和干旱致使全市限产限电,部分城区的楼盘还能发电迎客,但多数近远郊的项目选择放弃“挣扎”。

新冠肺炎疫情第3年,公司常常给张敏和同事们宣贯“疫情已经不是不可抗力因素了,各区域公司必须做好它一定会来的准备,别拿疫情当借口”。

然而,“不可抗力因素”一个接一个,张敏不得不为她的拿地分析报告中增加上各种变量,“理想状态下,这块地能卖一个很好的价格,收益率有8个点,但开发商能保证,几个月后项目入市时,市场没有其他不可控情况吗?”

成都楼市的“金九”,在“全市原则上居家3天”中拉开帷幕。

一枝独秀锦官城

8月15日,国家统计局发布的7月份房地产数据,所有指标全部下跌:当月房地产开发投资同比下滑12.3%,新房销售量和价同比均跌超28%,市场在艰难寻底。

在一众城市中,走出独立行情的成都显得极为醒目:

7月,新房成交量环比上涨13.2%,同比涨幅达到57%,实现7个月连涨,且连续4个月环比涨幅排名第一。

上半年成都凭借714万平方米的新房成交面积,超越武汉成为“楼市第一城”。

二手房市场更为热闹,7月成交量同比上涨381%,继6月后再度刷新其近10年来成交纪录。

一则则现象级清盘的捷报,也让全城乃至全国开发商们看到了销售回暖的亮光。

8月22日,锦江金茂府开盘首日,130余套总价在600万-1000万元区间的豪宅被一抢而空。这个限价3万元出头的改善项目,叠加精装包、搭售地下室和封窗加面积等,实际成交均价在3.5万元左右。

尽管该项目并不在传统的锦江或高新核心板块,但锦江金茂府价格不降反升还卖“爆”,一度让地产同行以为成都市场至此迎来拐点,紧锣密鼓地筹备起即将到来的“金九银十”。

锦江金茂府开盘当天,某头部房企成都公司客研人士李琛前往“暗访”,他看到了这样的景象:项目现场几乎满座,有客户拿着户型图和置业顾问站着算价格,有购房者成功抢到房源后大声欢呼。

当天由于限电加上来访量大,空调制冷效果打折扣,置业顾问多次让客户静下心来,感受金茂主打的恒温系统。

开盘前,金茂做了大量蓄客工作,售楼处大概有20个销售,每个销售每天接待近20组客户,算下来日均近400组到访。

成都不少新楼盘行情已经延续了两个多月。

7月8日,豪宅板块麓湖生态城观澜项目第二批次推出190套房源,单价达到4万元/平方米以上,报名购房人数依然达到574组,年内第二次触发“3倍熔断”。

1年前,成都出台新政为楼市降温,规定报名摇号人数超过预售房源数3倍,限售年限由3年延长至5年,被称之为“3倍熔断”。

据不完全统计,上半年成都共有19个楼盘、共计23次触发“3倍熔断”,可见其楼市热度。

与销售一脉相承的土拍热度也能看出房企对成都市场的看好。

7月12-14日,成都进行今年第二批集中供地,以53宗地、402亿元成交量收官。成绩在全国来说数一数二。

成都为何能在其他城市楼市下行时“一枝独秀”?

李琛认为,“5・31”救市政策只是导火索,其背后是成都市政府“有形的手”长期对供需节奏进行调节,整个市场的供求比一般在0.8-1.2较良性的区间。

“十年前很多人把成、渝放一起讲,但这两个城市楼市正走向不同方向,重庆巨量供应、从未限购,市场需求很饱和,而成都自2017年升级限购、限售后,要求每人在12城区只能新购1套住房(新房或二手房),非户籍居民需2年社保、限售3年等,房价被限得很严,比如换房难度大、改善需求长期被积压等”。

开发商对成都第二批次主城区宅地的争夺,与地块清水(相当于毛坯房)限价大幅提高有关,一位央企西部公司投资负责人解释,“成都过去限价控得很严,房地价差一般为8000元,很多地块算完账利润率很薄,但第二批次有11宗地的清水限价突破此前的3万元/平方米的天花板,最高的一宗是高新区桂溪街道地块,清水单价达到3.45万元,加上精装包等后有望卖到4万元,主城区地块房地价差整体提高到1.2-1.5万元”。

该投资负责人透露,其与区国土部门接触下来,感受到地方政府因此前几次卖地不景气有所受挫。不过,近年来防疫以及大规模地铁建设投入,各区都不愿意降低地价,因此只能提高未来限价预期。

开发商也乐意把“饼”传给持币观望的购房者们,李琛公司营销部门的说辞已经更新成:未来同区域即将入市项目的价格已经提高,现在正是抄底的时候了!

独立行情隐忧

5月份,成都连续颁布两个楼市新政,尤其是5月31日的新政,放宽了限购条件,主城和近郊落户即可买房,非户籍购房条件从此前需2年社保降至1年。这是相比杭州、西安等同能级城市更为宽松的限购政策。

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此外,新政从税收、限售上松绑。

6、7月成都二手房供应面积,从月均120万平方米激增至近180万平方米,挂牌套数激增至1.6万套以上;

成交方面,实际上成都二手房从去年12月份信贷条件改善后便缓慢恢复,新政实质性放松后更加明显,6月成交1.36万套,7月增加至1.4万套。

李琛发现,新政门槛降低,释放了社保未满2年的新成都人的购房需求,但叠加多家民营房企爆雷、7月停贷潮等“黑天鹅”事件后,二手房的火热并未明显惠及所有新房。

年轻的刚需客户获得购房资格后,涌去买主城区的小户型二手房,对新房反而产生分流;而豪宅客群对价格敏感度低,会更青睐总价在600万元以上豪宅。

首改、再改新房陷入尴尬。一家头部民营房企策划负责人近期正筹备一个改善型新盘首开活动,由于7-8月蓄客效果不尽理想,迫于无奈,启用了多个渠道公司。

这位头部民营房企策划负责人时常需要向总部解释,为何统计局一手房成交量价数据亮眼,但区域公司的销售却没有跟上大势。“新政理论上打通了一二手房的置换链条,但经济不景气,裁员失业,很多客户希望给自己降杠杆,甚至提前还贷;即便有换房想法,他可以买更稳的二手房,或者央企的期房”。

多个全国性房企成都区域人士告诉经济观察网,除了板块分化明显,另一个一线“体感”与宏观数据不一致的点是,6月成都新房市场确有暖意,但7月开始已出现明显下滑;8月受高温天气、限电限产、政策效应削弱等影响,市场寒意加剧。

8月24日,成都部分区域下了一场小雨,白天体感温度仍超45度,拉闸限电之下,龙泉驿区一售楼处已经用柴油发电近一周,每天发电费用1-2万元,且由于持续极高温和长时间运作,已烧坏了2台发电机,现场供电断断续续,空调制冷有时供应不上,沙盘和照明偶尔闪烁,部分看房人和置业顾问只能手摇扇子降温。

“如果不发电开空调,客户更不会来,权衡之下,发电费比起让整个项目团队在家歇着的损失,算不了什么。”项目开发商人士解释。

进城人口后备军

为什么是成都?

多家房企人士告诉经济观察网,华润、绿城、保利、中海、越秀等房企重仓成都,不止看短期市场的火热程度,其背后还有这座城市持续的人口流入、产业布局、地铁交通规划等多方面因素。

随着人口自然增长对常住人口增长的贡献持续减弱,人口流动对各省常住人口增长起到越来越重要的作用,人口流入是一个城市吸引力的重要标志。

2021年,成都的GDP达到19916.98亿元,距离2万亿大关只剩一步之遥。

成都市统计局数据显示,2021年末,成都市常住人口数量为2119.2万,比上年末增加24.5万,高于杭州。作为单核城市,成都常住人口占四川省比重超25%,大量虹吸省内人口的势头还在延续。

一位头部房企华中区域客研人士曾提到,作为开发商,在决定有限的钱去哪投资时,会更关注产业结构中的“三产”质量,即第三产业就业人口的占比,这可能影响一个城市的中产分布和购买力的分配,比如哪些行业正在造富,这些客群较大可能涌入市场买房,且受市场波动的敏感度较低。

同为人口净流入的先锋城市,2021年成都第三产业人口占比达到66.4%,高于武汉的62.5%和深圳62.9%,仅次于北京的81.7%、上海73.3%、杭州67.9%。

这一份调研报告重点比较了武汉和成都的差别:武汉近两年新增常住人口超240万人,其中有七普统计时恰逢武汉疫情期间部分人离开武汉,并在其后两年逐渐回流,导致数据上人口激增,其2021年实际新增常住人口约20万人,略低于成都。由于第三产业人口占比更高,成都较武汉更适合房企加大改善、高端产品的供应。

2017年,成都率先在全国提出包括“先落户后就业”放宽青年人才落户条件,以及“为外地来蓉求职大学毕业生提供7天免费住宿”等人才安居政策。今年6月成都再升级引才政策3.0版本,聚焦高精尖稀缺人才。

前述央企西部公司投资负责人表示,2021年深圳的常住人口城市化率约为99.54%,上海、北京、广州在85%以上,同能级的杭州、武汉也在84%左右,而成都仅79.5%,在全国重点城市排名靠后。

这意味着,成都辖区内超2119万人的常住人口中,约有450万人在农村或乡镇范围。如果成都城镇化率提高1%,约有20万人来到城区,再加上外来常住人口流入20万人,假设按人均40平方米的购房面积计算,理想状态下能去化1600万平方米。城镇化率仍有上升空间,央企西部公司投资负责人据此判断成都未来仍有一波刚性需求。

产业配套支撑

在分析成都的产业问题时,上述央企西部公司投资负责人认为,过去十年,重庆发展硬件,成都则做软件,电子信息产业发展迅猛,已经成为第一支柱产业,使产业的人口导入进一步加强。

近十年,成都引进了英特尔、富士康、戴尔、联想、华为和京东方等头部企业到高新区,阿里巴巴、科大讯飞(002230)在成都均有分支机构;同时,成都也是西南互联网重镇,《王者荣耀》最早是成都天美工作室开发,后来被腾讯收购,目前仍保留研发部门在成都。

前述央企西南区域投资负责人透露,其管辖区域内还包括昆明、贵阳等城市,和不同城市政府打交道多年,能看出每个城市卖地时承诺的城市配套、平衡供需节奏上水平不一。成都项目沙盘上政府规划的公园、地铁等后续都会悉数落地,“这使得购房者愿意相信售楼处区位大屏上的标示的‘建设中’的基础设施”。

该央企西南区域投资负责人在成都工作12年,经历了成都地铁从无到有。可作比较的是,北京1号线于1969年试运营,天津第一条地铁于1984年正式投入运营,上海、广州分别为1993、1997年。

而成都地铁正式投入营运是在2010年9月,起步较晚,是全国第12个开通地铁运营的城市。到了2021年底,成都轨道交通运营里程数达到518.96公里,跻身全国第4,仅次于北上广。

按照《成都市城市快速轨道交通第四期建设规划(2016-2024)》,2024年成都地铁线路总里程将突破700公里。“地铁配套让开发商和购房者看得到交通优势和房价上涨预期。”该央企西南区域投资负责人说。

不可抗力还是来了

7月以来,成都经历了60年一遇的极端高温袭击,高温红色预警已持续10天以上,与此同时,四川这个电力大省又遭遇近10年来最严重旱情。

为应对降水量骤减和电力紧缺,四川向全省人民发出节水、节电倡议;生产端拉闸停产,所有写字楼、商场限电。李琛的办公室白天室内温度40度+,中央空调被停,他和同事们只能吹小风扇,或者把净化器横放降温;藿香正气水、降温贴成为售楼处新晋常备“物资”,物业人员还连夜抢修发电机,以保证第二天客户到访能吹上空调。

在拉闸限电的一周里,李琛常望着高新区的一幢幢高楼大厦,他从没见过这样“黑黢黢”的成都。春熙路、玉林路的灯红酒绿也消失了。

成华区猛追湾望平街的一家酒馆老板张可在9月1日全市“静默令”前,已经收到了监管部门的通知――为防控疫情,娱乐场所需暂时停业。

开店之初,张可就“机智”地改造了自己的酒馆:白天可以卖咖啡,夜深变成小酒馆,店内开辟出一整面货架摆放着上百个中古包,并在招牌上注明“中古・咖啡・甜品”字眼。

他打的算盘是,如果疫情要求娱乐场所率先关门,卖咖啡、卖包也许还能被归为餐饮或零售业。

8月28日,张可终于盼来恢复供电,当晚还下了一场小雨,略显清凉,店里客人依旧寥寥。他想不明白:是小雨还是疫情,吓退了他的客人们。

李琛的公司作为民营房企,对强销售、抓回款如同打仗一般,原本备好足量供货和优惠力度冲刺“金九银十”,但眼下,各种“不可抗力因素”笼罩,一个个难关需要每个人全力挨过去。

(应受访者要求,李琛、张敏为化名)

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